住宅ローン金利比較＠情報局

繰上返済の2つの方法

2007-09-12T03:17:56Z

期間短縮型・返済額軽減型

　繰上返済で、まとまったお金を返済すると、その分だけローンの元金が減り、以降の返済方法が変わってきますが、どのようにするかは、以下の2つの方法から選ぶことができます。 ■期間短縮型　毎回の返済額はそのままにして、元金と利息が減った分、期間を短縮する方法です。繰上返済する金額に応じて期間は短くなり、ローンは早く終了するため、長期的に見てローンの負担は減少することになります。 ■返済額軽減型　繰上返済した後も、返済期間は変えずに毎回の返済額を変える方法です。元金が減った分、支払う利息も減るので、毎回の返済額は減少し、その後のローンの支払いが楽になります。　どちらもローンの負担を軽くできますが、同じ金額を繰上返済するなら、期間短縮型のほうが効果は高くなります。繰上返済後に残るローンの残高は同じでも、返済期間を短くして早く終了したほうが支払う利息が少なくなり、総返済額も減少して有利になるからです。　そのため、どうしても毎月の返済が苦しく、返済額を減らしたいという場合以外は、なるべく期間短縮型を選んだほうがいいでしょう。また、繰上返済の方法は通常、繰上返済をしようとする前月に申込手続きをする必要があります。申込後は引き落とし日までに金融機関の指定口座」に入金しておけば、自動的に引き落とされます。　一方、年金の協会転貸のように、申込時期が半年ごとに決まっていたり、繰上返済の金額が決められていたりというように、ローンの種類によって方法や申込手続きが異なるので、必ず事前に確認するようにしましょう。

住宅ローンの借り換え

2007-09-12T03:18:32Z

借り換えが有利な条件

　繰上返済と同じく、住宅ローンを返済している人が、この超低金利を最大に活用できるのがローンの借り換えです。簡潔に言うと、より有利な条件のローンを新しく借り換えることによって、今借りているローンを全額返済してしまうというものです。　その結果、新しく借りたローンの金利などが有利な分、返済額がだんだん減っていったり、利息が軽減されたりするというものなのです。それでは、一体どのような借り換えが有利になるのでしょうか。　最も分かりやすいのが、高い固定金利のものをそれより低い固定金利のものに借り換えることです。１、現在の固定金利との差が1％以上２、そのローンの残債が1000万円以上３、返済の残存期間が10年以上というような条件を満たせば、一般的に借り換えに必要な諸費用を考えても有利になるという基準があります。　ですが、これからの借り換えには上記のものに加えて、４、金利上昇リスクをいかに軽減することができているかということも付け加えることが必要です。　具体的には、ローンの中身が変動金利だけになっていたり、固定金利選択型の住宅ローンを借りていても、その期間が短くなっていたり、選べなかったりすると、その条件に当てはまります。　いずれにしろ、現在の超低金利下においては、その金利水準を将来できるだけ、長い期間にわたって享受できる固定金利にするということが、有利な条件になると考えておきましょう。

元金

2007-09-12T03:19:08Z

複利計算

　ローンで借りた金額のことを「元金」と呼びます。元金に対しては借入期間に応じて利息がかかります。したがって、元金と利息を合わせた金額を借入期間中、毎月返済することになります。　利息は、毎月返済後の元金残高に対して複利で計算され、合計されます。複利とは、利息を元金に繰り入れ、その合計額を次の期間の元金として、それをもとにまた利息を計算する方法です。　例えば、元金が1000万円（年利5％）で、年1回払いで100万円返済していくとすると、 1年目　　1050万円－100万円＝950万円（元金） 2年目　　997．5万円－100万円＝897.5万円（元金）となります。ローンを組むと、このようにして毎月計算されていきます。　それでは、1000万円を金利は4％で35年借りたといった条件の場合、元金が1000万円、利息は年利4％を35年分ということになりますが、その場合、元金と利息を合わせた返済総額はいったいいくらになるのでしょうか。　大体、約1860万円にもなります。ほとんど倍近い金額を返済することになります。少しでも低い金利で、少しでも借入金額を少なくと言われるのは、この恐ろしさを知ってのことなのです。　また、金利が1％違うとどれくらい返済総額に影響するのでしょうか。元金1000万円、返済期間35年、固定金利、元利金等返済の条件だと、金利4％では、返済総額1859万6340円ですが、5％だと2119万6980円となり、わずか1％で260万円も差が出来てしまいます。　たった1％でもこれほど返済金額が違ってくるというのは、ローン返済の恐ろしさを表していると言えるでしょう。

住宅ローンの代表的な返済方法

2007-09-12T03:20:11Z

元利均等返済・元金均等返済

　住宅ローンの返済方法には代表的なものとして2種類があります。元利均等返済と元金均等返済です。文字を見ると、何か難しそうな印象を受けますが、そんなことはありません。読んで字の如く、それぞれの意味は元利均等返済は元金・利息とも合わせて毎月均等に返済していく方法で、元金均等返済は元金を毎月均等に分割し、そのうえに利息を加算していくという方法です。 ■元利均等返済　最もポピュラーな返済方法で、ほとんどのローンで採用されています。この方法は、毎月の返済金額が一定になるので、非常に分かりやすく将来の資金計画が立てやすいところです。　返済金額の内訳は、最初は利息ばかり返済することになりますが、後半になるにつれて元金の返済が増えていきます。 ■元金均等返済　まず元金を返済回数に合わせて分割し、利息は元金に上乗せして返済していきます。元金は少しづつ少なくなるので、利息もそれに合わせて少なくなっていきます。この返済方法は、最初の返済金額がかなり多くなる分、返済総額は元利均等返済よりも少なくてすみます。　しかし、毎月返済額が変わることと前半の返済金額が多くなることから、この方法を選べるローンはそれほど多くはありません。民間金融機関では全く取り扱わない場合もあります。　その他の返済方法にオプションとして、最初の1年間は返済金額を少なくする方法などもありますが、基本はこの2種類です。

金利の種類

2007-09-12T03:20:55Z

固定金利と変動金利

　住宅ローンの金利には固定金利と変動金利というものがあります。よく住宅ローン金利1％という宣伝文句を聞きますが、これは固定金利で1％なのか、変動金利で1％なのかで大きく性質が異なります。　各々の意味は、固定、金利という言葉からある程度は予想がつきますが、固定金利には思わぬ落とし穴もあったりします。 ■固定金利　固定金利とは、締結時からあらかじめ決められた期日までの間、金利が途中で変更されることなく、最初に決められた条件で固定されている金利のことをいいます。　ただ固定といっても、返済期間中ずっと同じ金利で固定されているわけではありません。例えば、民間ローンの場合には、全期間の金利が最初に決まるわけではありません。　固定金利は、基本的に固定期間が長ければ長いほど金利は高くなります。固定金利で金利1％というのは、例えば固定期間が20年であれば、20年間金利が1％のままであることを表します。 ■変動金利　変動金利とは、短いサイクルで経済状況に合わせてローン金利が変更される場合のことをいいます。民間ローンで広く扱われているのは変動金利ローンです。　変動金利は半年に一度見直されるのが通常ですが、なかには1年ごとに見直す金融機関もあります。そのため、変動金利で金利1％という場合は、1％が保証されているのは次の金利見直しまでの期間（6ヶ月、または1年）で、その後は経済状況によって変動する可能性があるということになります。

変動金利ローンについて

2007-09-12T03:21:31Z

短プラと長プラ

　変動金利については、そのもとになっている基準金利が異なるため、金利水準は各金融機関で違いがあります。基準金利には、短プラ（短期プライムレート）と長プラ（長期プライムレート）があります。　短プラとは、銀行が優良企業に対して返済期間1年未満の資金を貸し出すときの最優遇貸出金利のことです。ただし、短プラにはいくらかのコスト分が上乗せされるので、銀行などでは短プラと区別して「新長期プライムレート」と呼ばれる場合もあります。　長プラとは、銀行などが返済期限が1年以上の資金を貸し出すときの最優遇貸出金利のことです。金利は長期信用銀行などの発行する5年もの利付金融債の金利に0.9％上乗せしたものとなります。　短プラ、長プラはともに定期的に金利の見直しが行われます。短プラは毎年4月と10月の1日に見直しが行われ、住宅ローン金利もこのタイミングで変更されます（一部、例外あり）。長プラは毎月見直しされ、住宅ローン金利も毎月見直されます。　ほとんどの金融機関の変動金利は、短プラに連動し、長プラに連動するのが一部信託銀行などの変動金利です。また、短プラ・長プラ連動型ともに金利はそれぞれのタイミングで見直されますが、実際に毎月返済する額は5年ごとの見直しとなります。　　そのため、5年間で変動金利が上昇した場合、利息分が増えるため、相対的に元金の返済分が減り、その分は次の5年後に後回しとなります。ですから、5年後の返済額は増えることになります。

固定金利について

2007-09-12T03:22:07Z

全期間固定型・一部期間固定型

　固定金利ローンとは、契約締結時から一定期間金利が固定されているローンです。最初に決定された金利がその期間終了時までに使われます。そして、固定金利という言葉が使われているローンには、全期間固定型と一部期間固定型の2種類があります。 ■全期間固定型　全期間固定型は、最初に全ての期間の金利を決定し固定するローンです。具体的に言うと、借入期間中、金利が一定のものとそうでないものとに分けられ、いずれも最初の契約時に借入期間35年の金利、利息が確定されます。 ■一部期間固定型　もう一つは、固定期間が限定される一部期間固定型です。金融機関の店頭などで固定金利3年、固定金利5年などと表示されているものがこれにあたります。　この固定金利ローンは、最初に固定金利5年を設定すると、例えば借入期間35年であっても5年以降はその時点の金利情勢で見直されます。すなわち、5年後にならないと金利がどのくらいになるかわからないのです。一部金融機関で「固定金利選択型」「固定金利特約」と言われているものもこの部類です。　　では、5年以降はどうなっていくのでしょうか。変動金利になってしまうものと、再び固定金利を設定できるもの、という具合に金融機関によって選択できる金利に違いがあります。　現在の民間ローンの固定金利は、ほとんどが一部期間固定型です。これは、民間金融機関が今まで超長期のローンの取り扱いがそれほど得意でなかったためですが、最近は20年もの固定金利を出す金融機関もあり、今後、取り扱う金融機関の数も増えてくると思われます。

自由選択型ローン

2007-09-12T03:22:43Z

変更できるタイミングが決まっている

　自由選択型ローンとは、返済期間中、市場情勢に合わせて金利を変動、固定から自由に選択できるローンです。変動金利と固定金利それぞれのいいところ取りができるのがこのローンの特長です。　金利の選択方法には、１、一度でも変動を選ぶと固定に戻れないタイプ 2、最初に固定を選んで、後は自由に選択できるタイプ 3、最初から固定、変動を自由に選択できるタイプという種類があり、それぞれ金融機関によってタイプが異なります。最も利用しやすいのは3の固定、変動金利をどのような順番ででも組み合わせることができるタイプです。このタイプであれば市場実勢に合わせて金利を自由に選択することができます。　ただ、どのタイプの選択型でも変更できるタイミングが決まっているということには注意が必要です。　大抵の金融機関では、変動金利から固定金利への変更は毎月の返済日に可能ですが、固定金利から変動金利への変更は固定金利の期間終了後でないとできません。したがって、固定金利を選択した場合、どんなに金利が低下してもその期間中は高い金利のまま払い続けることになります。　選択のポイントとしては、金利が低下している状況では変動金利、上昇している状況では固定金利を選択することです。本当に有利なローンにしようと思っている人は、常に実勢金利を把握することを忘れないようにしましょう。　また、変更手続きには手数料がかかります。手数料は1回5000～1万円程度ですが、なかには無料で選択可能な金融機関もあります。

上限付変動金利ローン

2007-09-12T03:23:24Z

金利高騰のリスク回避

　変動金利ローンで最も怖いのは、金利の上昇です。市場金利が果てしなく上昇を続けた場合は、住宅ローン金利も一緒に果てしなく上昇していきます。　そのような恐怖から守ってくれるものが、上限付変動金利ローンです。これは金利が急上昇しても、あらかじめ決めておいた上限金利を超えてローン金利が上昇することない、というものです。　金利高騰のリスクを避けられるだけでなく、市場金利が低下したときの恩恵を受けることもできる非常に魅力的な変動金利ローンといえます。　例えば、5年間の上限付変動金利ローンの金利が2.5％、上限は3.0％とします。ローンスタート後、金利が上昇したとすると変動金利は半年ごとに見直されますので、半年ごとに上昇していきます。　　しかし、変動金利が3.5％になったとしても、上限付きの場合は上限金利の作用で金利は3.0％のまま止まってしまい、変動金利が3.0％を上回っている間中、金利は3.0％に固定されます。　5年間はどんなに市場金利が上がったとしても、金利が3.0％を上回ることはありません。ですが、上限という特典がついている分、上限が付いていない変動金利より常に0.1～0.2％金利が高く設定されていますので、注意が必要です。　上限付変動金利ローンには、上限が付いている期間が事前に決められていて、3年・5年・10年といったものがあります。期間終了後は、再び上限付変動金利が設定される場合と、普通の変動金利に変更されるものがあります。　また、この上限付変動金利ローンも一部の金融機関では固定金利、変動金利と合わせて期間終了後に自由に選ぶことができます。

金利の変動に対して

2007-09-12T03:23:57Z

金利の上昇と低下

　かつてバブル絶頂期のときは、民間の変動金利では8％もありました。その後、バブル崩壊を受けて、約5年間で今のレベルまで急速に金利は低下しました。もし、バブル絶頂期に8％でローン契約をして、5年後に金利が2％にまで低下したにもかかわらず、8％の金利を払い続けていたらどうなってしまうでしょうか。景気悪化で収入が下がり、購入した住宅の価値も下がる、しかも高い利息を払わないといけないといった状況になってしまいます。それでは、このような状況に陥るのを逃れる方法はないのでしょうか。　ローン締結後に金利が低下することが予想される場合には、変動金利ローンを選ぶことをお勧めします。変動金利は6ヶ月ごとに金利が見直されますから（毎月返済する額は5年ごとの見直しとなる）、金利低下時はローン金利もどんどん下がっていき、そのメリットを享受できます。　もし、固定金利ローンを締結してしまっているならば、タイミングを見計らってより低い金利のローンに借り換えるといいでしょう。ただ、ローンの借り換えには特に民間金融機関では高い手数料を払わなければいけませんので注意が必要です。　では、金利が上昇している場合はどうすればいいでしょうか。その場合、少しでも長く低金利のメリットを享受していたいと思うのが当然ですので、なるべく金利が低いうちに固定化しておくことが大切です。　金利が明らかに上昇している状況では、なるべく期間が長い固定金利でローンを組むのがいいでしょう。

金利が上下に変動しているとき

2007-09-12T03:24:31Z

金利情勢の把握

　借入期間中に金利が一方的に上昇したり低下したりした場合、変動金利ローンを選択したり、期間の長い固定金利でローンを組むなど、いろんなプランがありますが、実際の金利は過去の推移から考えると、借入期間中の変化が一方的というのは考えにくいものがあります。　その場合に有効なのが、民間ローンで扱われている固定・変動自由選択型金利や上限付変動金利の活用です。　これらは、常に金利情勢に気をつけていなければいけないとか、金利の変更に手数料がかかるといったことがありますが、使い方次第では低金利のメリットを享受することができます。　それでは、金利がしばらく低下してから上昇する場合を例として考えてみましょう。この場合、固定・変動自由選択型金利で設定し、しばらくは変動金利で金利低下のメリットを享受します。　金利が上がりそうになったら、固定金利に変更して上昇による損失を防ぎます。しかし、民間ローンで固定できる期間は10年または15年ですから、10年たった後さらに金利が上昇してしまった場合は、残りの返済額が高くなってしまう恐れがありますので、注意が必要となります。　返済期間が短い場合は上限付変動金利が有効となります。現在、上限付変動金利ローンの期間は10年までがほとんどですので、借入期間が10年以下の場合は上限金利以下で低金利時のメリットを享受しながら金利を設定することが可能です。

ライフイベントの予測

2007-09-12T03:25:08Z

無理のない返済

　返済方法と返済期間は、少しばかり大変でも有利な条件を選びたい気持ちになりますが、有利な条件には有利になるだけの理由があります。　例えば、返済方法は元利均等返済と元金均等返済から選択しますが、元金均等返済のほうが返済総額は少なくなります。　ですが、元金均等返済は、元利均等返済よりローン返済開始直後の毎月返済額が多くなりますし、融資条件の年収に対する返済額の割合にひっかかって融資額が少なくなるという欠点もあります。　また、返済期間はより短い期間で返済したほうが返済総額は少なくなりますが、返済期間を短くした分だけ、毎月の返済額は増えていってしまいます。より長い期間を選んだほうが、毎月の返済は楽になります。　いずれにしろ、このように有利な条件を選ぶと、毎月の返済額が増えるなどのデメリットがありますが、それでも少しでも返済総額を減らすために多少の無理を承知で、有利な条件を選びたくなります。ですが、返済総額を減らすことばかりに気をとられてしまうのは問題です。めいっぱいローンを組んでしまうと、突発的な出費が起こった場合、対応ができなくなってしまいます。　ここで、今後のライフイベントもきっちり予測して、無理のない返済方法、返済期間を検討してみましょう。ライフイベントとは、今後起こりうる家族全体の経済状況の変化で、出産、子どもの成長、家族の介護などがあげられます。よく考えて、無理のない選択をするようにしましょう。

複数のローンを利用する場合

2007-09-12T03:25:44Z

超低金利時代の金利選択

　住宅の購入費用を、頭金とひとつのローンで全て調達できればいいのですが、現実的には複数のローンを利用するケースがほとんどです。複数のローンを利用しなければいけない場合、数多くあるローンのなかからどのような組み合わせをすればもっともいいのか、気になるところです。　住宅ローンを比較するときは、金利や返済方法と返済期間、諸費用などをトータルして検討することになります。まずは、複数のローンの返済総額が最も少なくなるようにローンを組みます。　返済総額が少なくなるということは、つまりなるべく金利が低いローンを順番に利用するということになります。また、ひとくちに金利が低いと言っても、変動金利と固定金利では「低い」の意味が大きく違ってきます。　返済総額を減らすためには、できるだけ長い期間低金利で利用することが大事ですが、いくら今の金利が低いといっても変動金利だと、将来金利が上昇してしまう恐れがあります。　現在のような超低金利と言われている状況で、有効的な金利の選択方法は２つあります。１、今のうちにできるだけ長い期間金利を固定しておく２、もう数年様子を見て、その後上昇しそうであれば残りの期間を固定にするといった考え方です。1の全期間固定型のローンでは、公的ローンがその代表と言えます。1の全期間固定型を取り扱ってない民間金融機関では、2のパターンに人気が集まっています。

住宅ローンの金利は何故動くのか

2007-09-12T03:26:17Z

金利は景気に連動

　銀行はできるだけ低い利息で預金を集めて、できるだけ高い利息で住宅ローンを貸していますが、これは商売を考えれば当たり前のことであり、逆に私たち個人としては、高い金利で預金をして、低い金利で住宅ローンを借りることが有利と言えるでしょう。　このように、言葉で言うのは簡単なのですが、実際に行うとなるとなかなか難しいと言えます。それでは、こうした金利はどうして動くのでしょうか。この問題を考える前提で、まず金利はお互いに連動しているということを覚えておきましょう。　例えば、銀行が借りてくる金利が低くなれば、貸し出す金利は低くなります。ここで銀行がお金を借りてくる金利と言えば、日銀の公定歩合がありますが、おおかたの国内の金利は、この公定歩合の調整を行う日銀の金融政策に影響を受けるといっても差し支えはないでしょう。　具体的には、景気が悪くなると良くするほうへ誘導するために公定歩合を下げ、景気が良くなるとより長くその景気を維持させるために公定歩合を下げるといった調整を行っています。　ですから、それはつまり公定歩合が景気に連動して動くということですから、まず住宅ローンの金利も同様に景気に連動して動くと考えていいでしょう。バブル景気を経て0.25％という未曾有の超低金利の公定歩合は、金融政策だけに頼りすぎた政府の失政が垣間見られる数字であると言えるかもしれません。

楽天モーゲージ【フラット35】

2007-12-16T10:49:29Z

今、フラット３５の住宅ローン融資を検討されているならば、まず筆頭に挙げられるのが楽天モーゲージでしょう。楽天モーゲージは２００６年の２月に楽天と、新生銀行が５０％づつ出資して出来たばかりの会社なのですがすでにフラット３５の代表的な商品の一つになっています。

住宅金融支援機構での調査では現在金利が最低水準、つまり一番金利が低いフラット３５の一つとなっています。

今は住宅ローンの金利が上昇傾向にありますので、フラット３５の融資を受けることを考えると一番低い金利の住宅ローンを選択しておけば固定金利のメリットを最大限に活用できますね。また楽天モーゲージは実店舗をもつ他の金融機関と違い、

全ての手続きをネット上で行いますのでその分手数料を削減できるため、同じ金額を同じ返済期間で借りた場合、他のフラット３５と比較すると総支払額で現在２番目に安く済みます。

また手続きが電話と書類だけでOKなので来店が一切不要ですので忙しくて時間が取れない方や近くにフラット35を扱っている金融機関がない方でも手軽に手続きが出来ます。電話での対応は24時間対応なので深夜でもOKです。

そして現在期間限定のキャンペーンで2007年９月～2008年３月の間に楽天モーゲージで住宅ローンの融資を受けられた方は楽天の指定店舗で家具やインテリアを購入すればスーパーポイントが１０倍つけてもらえます。

ですので新居の家具を楽天で購入すれば低い金利とあわせてさらにメリットを実感できるでしょう。申し込み後、書類は３日以内に発送しますので到着は１週間後くらいになるようです。審査は何の問題もなければ１週間ほどで通ります。もし書類に訂正ヶ所があった場合、口頭で出来るところは電話でそれ以外は書類で行います。楽天モーゲージのサイトでは資料の請求や返済金額のシミュレーションも出来ますので、ご興味のおありの方は一度ご覧になってください。

住宅ローンの相談、申し込みの手順

【１】まずは楽天モーゲージのサイトに行きます楽天の住宅ローン誕生！【２】ページすぐ右にあります「お借り入れの相談」をクリックしてください。【３】ページが切り替わりますのでページ下部の「次へ」をクリックしてください。【４】チェックリストを確認し条件を満たしていたら「上記、申し込み条件を満たしています」のボックスにチェックをいれ、ご予定の物件タイプを選択し「次へ」をクリックしてください。【５】必要な情報を記入するページが出ますので各項目を入力しページの一番下にある「次へ」をクリックしてください。【６】借り入れの基準を満たしているかどうか結果がでますので満たしていた場合は「お客様情報入力に進む」をクリックしてください。【７】楽天モーゲージプライバシーポリシーに関する事項がでますので同意された場合は「楽天モーゲージプライバシーポリシーに同意する」左にチェックを入れて「次へ」をクリックしてください。【８】お申込書類の発送に必要な情報を記入するページが出ますので各項目を入力しページの一番下にある「次へ」をクリックしてください。【９】記入された内容の確認をしてページの一番下にある「次へ」をクリックしてください。あとは楽天モーゲージからの連絡を待つだけです。楽天のフラット３５

会社概要

社名楽天モーゲージ株式会社 Rakuten Mortgage Co., Ltd. 貸金業登録番号東京都知事（1）第30235号所在地東京都品川区東品川4-12-3 楽天タワー 6F 設立 2006年2月17日代表者代表取締役社長　五味夏樹 (楽天(株) 執行役員金融事業統括本部副本部長) 営業開始 2006年10月2日出資金 10億円（内資本金5億円）出資比率楽天株式会社： 100％事業内容住宅ローン業務火災保険代理店業務取扱商品フラット35にて営業開始その後、固定金利・変動金利商品を随時投入